En resum: el RDL 29/2026 (en vigor des del 8 d'octubre de 2026) limita l'actualització de la renda al 2 % fins al 31 de desembre de 2027 si no hi ha pacte, permet al llogater demanar fins a dos anys més de contracte, redefineix el lloguer de temporada i d'habitacions, i prohibeix cobrar al llogater els honoraris d'agència. El RDL 28/2026 (des del 15 de novembre de 2026) allarga les pròrrogues a 5 o 7 anys i obliga el propietari que no renova a indemnitzar el llogater. Tots dos estan pendents de convalidació al Congrés.
A l'octubre de 2026 han entrat en vigor dos reials decrets llei que canvien les regles del lloguer a tot l'Estat, i a Girona, que és zona tensionada, encara més. T'expliquem què canvia de veritat, amb dates i xifres, i què has de fer si tens un pis llogat, en vols llogar un o ets llogater.
Les dates que has de tenir al cap
- 8 d'octubre de 2026: entra en vigor el RDL 29/2026 (publicat al BOE el 7 d'octubre).
- 15 de novembre de 2026: entra en vigor el RDL 28/2026 (pròrrogues i indemnització per no renovar).
- 1 de desembre de 2026: canvis d'IVA en lloguers moblats de curta estada.
- 31 de desembre de 2027: fi del límit extraordinari del 2 % en l'actualització de rendes.
- 31 de desembre de 2028: últim venciment que dona dret a la pròrroga extraordinària de dos anys.
- 31 de desembre de 2030: fi de la suspensió de desnonaments per a persones vulnerables.
Els dos decrets estan pendents de convalidació: el Congrés els pot confirmar, modificar o derogar. Si canvia res, actualitzarem aquest article.
1. La renda: màxim un 2 % fins a finals de 2027
Per a les actualitzacions anuals que toquin entre el 8 d'octubre de 2026 i el 31 de desembre de 2027, la pujada és la que pactin les parts i, si no hi ha nou pacte, no pot superar el 2 %. Si la renda ja està per sobre del màxim de l'índex de referència, no es pot apujar gens.
A Girona, com a zona tensionada, continua vigent el límit de renda inicial en els contractes nous: no es pot superar la renda de l'últim contracte dels cinc anys anteriors (amb increments màxims del 10 % en casos concrets), ni el límit de l'índex quan toca.
2. Pròrroga extraordinària: fins a dos anys més
Els contractes d'habitatge habitual vigents el 8 d'octubre de 2026 que vencin abans del 31 de desembre de 2028 es poden prorrogar, a petició del llogater, per períodes anuals fins a dos anys addicionals amb les mateixes condicions. El llogater ha d'estar al corrent de pagament i haver-ho estat els vuit mesos anteriors.
El propietari només pot negar-s'hi si pacta altres condicions, si signa un contracte nou amb una renda almenys un 5 % inferior o si acredita una necessitat real de l'habitatge.
3. Des del 15 de novembre: pròrrogues més llargues i indemnització per no renovar
El RDL 28/2026 canvia l'article 10 de la LAU. Quan s'acaba la durada mínima, el contracte es prorroga per períodes de cinc anys (set si el propietari és una empresa), llevat que una de les parts avisi. El preavís del propietari passa de quatre a sis mesos; el del llogater continua sent de dos.
Si el propietari decideix no renovar, haurà de pagar al llogater la quantitat més alta entre dotze mensualitats o una mensualitat per cada any viscut al pis, calculada amb el valor alt de l'índex de referència. No hi ha indemnització, entre altres casos, si el propietari (persona física) necessita el pis per a ell o per a familiars, si el llogater té un altre habitatge al mateix municipi, o si rebutja una oferta de renovació que compleixi la llei. Els avisos de no renovació enviats abans del 7 d'octubre de 2026 mantenen la seva validesa.
4. Lloguer de temporada: ara cal una causa
El lloguer de temporada passa a dir-se arrendament d'habitatge temporal i només val per a persones desplaçades temporalment per una causa justificada i acreditable (feina, estudis, tractament mèdic…), que ha de constar al contracte. Durada: més de 31 dies i, en general, no més de dotze mesos.
Si no hi ha causa, si se superen els dotze mesos sense justificació o si s'encadenen més de dos contractes temporals entre les mateixes persones sobre el mateix pis, el contracte es considera d'habitatge habitual des del primer dia, amb tots els drets que això implica. La garantia addicional queda limitada a una mensualitat i el llogater pot desistir al cap d'un mes amb deu dies de preavís.
A Catalunya, a més, cal tenir en compte la Llei 11/2025, en vigor des de l'1 de gener de 2026, que ja regulava els lloguers de temporada i d'habitacions.
5. Lloguer d'habitacions
La suma de les rendes de totes les habitacions llogades alhora en un mateix pis no pot superar la renda que tindria el pis sencer. A zona tensionada, com Girona, aquesta suma també ha de respectar els límits de renda de l'article 17 de la LAU.
6. Honoraris, fiances i despeses
- Els honoraris d'agència i les despeses de formalització del contracte no es poden repercutir al llogater, ni directament ni indirectament. A AJ Grup els paga sempre el propietari, com ja fèiem.
- No es pot exigir al llogater una assegurança d'impagament ni cobertures similars.
- La garantia addicional es manté en un màxim de dues mensualitats en habitatge habitual (una en lloguer temporal).
- Els tributs del pis (IBI, taxa d'escombraries) no es poden carregar al llogater si no és ell el contribuent; les despeses generals només si consten per escrit amb l'import anual.
- En acabar, cal signar un document de lliurament amb l'estat del pis; si no es fa, es presumeix que es va lliurar en bon estat.
7. Els anuncis de lloguer han de dir més coses
Qualsevol anunci de lloguer ha d'incloure, com a mínim, l'índex de referència del preu, la renda de l'últim contracte dels cinc anys anteriors (si n'hi ha), el límit de renda aplicable a zona tensionada i si el propietari és gran tenidor. És el que ja fem constar als nostres anuncis a Girona.
8. Fiscalitat: què hi guanya el propietari i el llogater
- Propietaris (IRPF): les reduccions sobre el rendiment del lloguer d'habitatge habitual arriben fins al 100 % en contractes nous a zona tensionada que abaixin la renda, amb llogaters joves o per sota de l'índex; en la resta de casos van del 15 % al 95 % segons el cas. Els pisos llogats per primera vegada i els rehabilitats també tenen reduccions pròpies.
- Llogaters (IRPF): nova deducció estatal del 10 % del lloguer pagat per a bases imposables inferiors a 33.007,20 €, amb una base màxima d'11.630 € (fins a 1.163 € l'any).
- IVA: des de l'1 de desembre de 2026, els lloguers moblats de fins a 30 nits tributen al 10 %; les obres de renovació de pisos destinats a lloguer habitual també passen al 10 % si l'edifici té més de dos anys.
- IBI: els municipis de zona tensionada poden aplicar un recàrrec de fins al 50 % als pisos d'ús turístic (100 % amb dos o més, 150 % amb quatre o més).
Què has de fer ara
Si tens un pis llogat: revisa quan venç el contracte i si el llogater pot demanar la pròrroga extraordinària; calcula l'actualització de la renda amb el límit del 2 %; i si pensaves no renovar, mira la data del preavís i si et toca indemnització a partir del 15 de novembre.
Si vols llogar un pis: fes el contracte amb el model actualitzat, no cobris res al llogater per la gestió, i posa a l'anunci l'índex de referència i l'última renda. Si el vols llogar per temporada, assegura't que hi hagi una causa real i documentada.
Si ets llogater: si el contracte venç abans de finals de 2028 pots demanar fins a dos anys més; comprova que la pujada anual no superi el 2 %; i mira si et correspon la deducció del 10 % a la renda.
A AJ Grup gestionem lloguers a tota Girona amb els contractes ja adaptats. Si tens dubtes sobre el teu cas, escriu-nos i ho mirem sense compromís.
Preguntes freqüents
Puc apujar el lloguer més d'un 2 % el 2027?
Només si ho pacteu expressament amb el llogater i la renda no supera el màxim de l'índex de referència. Sense nou pacte, el límit és el 2 % fins al 31 de desembre de 2027.
El llogater pot quedar-se dos anys més encara que jo no vulgui?
Si el contracte venç abans del 31 de desembre de 2028 i està al corrent de pagament, sí, pot demanar fins a dos anys més. Només t'hi pots negar si acredites necessitat pròpia de l'habitatge, pacteu condicions noves o signeu un contracte nou amb la renda almenys un 5 % més baixa.
Qui paga els honoraris de la immobiliària en un lloguer?
El propietari. La llei prohibeix repercutir-los al llogater, directament o indirectament. A AJ Grup sempre ha estat així.
Encara puc fer un contracte de temporada a Girona?
Sí, però només si el llogater té una causa real i documentada per viure-hi temporalment (feina, estudis, tractament…), el contracte dura entre 31 dies i dotze mesos i no s'encadenen més de dos contractes amb la mateixa persona. Si no, es converteix en lloguer d'habitatge habitual.
Tens un pis llogat o en vols llogar un a Girona?
Revisem el teu contracte amb la normativa nova i t'ho expliquem sense compromís. Un sol interlocutor, de principi a fi.
Parlem