En resumen: el RDL 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026) limita la actualización de la renta al 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027 si no hay pacto, permite al inquilino pedir hasta dos años más de contrato, redefine el alquiler de temporada y de habitaciones, y prohíbe cobrar al inquilino los honorarios de agencia. El RDL 28/2026 (desde el 15 de noviembre de 2026) alarga las prórrogas a 5 o 7 años y obliga al propietario que no renueva a indemnizar al inquilino. Ambos están pendientes de convalidación en el Congreso.
En octubre de 2026 han entrado en vigor dos reales decretos-ley que cambian las reglas del alquiler en todo el Estado, y en Girona, que es zona tensionada, todavía más. Te explicamos qué cambia de verdad, con fechas y cifras, y qué debes hacer si tienes un piso alquilado, quieres alquilar uno o eres inquilino.
Las fechas que debes tener en la cabeza
- 8 de octubre de 2026: entra en vigor el RDL 29/2026 (publicado en el BOE el 7 de octubre).
- 15 de noviembre de 2026: entra en vigor el RDL 28/2026 (prórrogas e indemnización por no renovar).
- 1 de diciembre de 2026: cambios de IVA en alquileres amueblados de corta estancia.
- 31 de diciembre de 2027: fin del límite extraordinario del 2 % en la actualización de rentas.
- 31 de diciembre de 2028: último vencimiento que da derecho a la prórroga extraordinaria de dos años.
- 31 de diciembre de 2030: fin de la suspensión de desahucios para personas vulnerables.
Los dos decretos están pendientes de convalidación: el Congreso puede confirmarlos, modificarlos o derogarlos. Si cambia algo, actualizaremos este artículo.
1. La renta: máximo un 2 % hasta finales de 2027
Para las actualizaciones anuales que toquen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la subida es la que pacten las partes y, si no hay nuevo pacto, no puede superar el 2 %. Si la renta ya está por encima del máximo del índice de referencia, no se puede subir nada.
En Girona, como zona tensionada, sigue vigente el límite de renta inicial en los contratos nuevos: no se puede superar la renta del último contrato de los cinco años anteriores (con incrementos máximos del 10 % en casos concretos), ni el límite del índice cuando toca.
2. Prórroga extraordinaria: hasta dos años más
Los contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 se pueden prorrogar, a petición del inquilino, por periodos anuales hasta dos años adicionales con las mismas condiciones. El inquilino debe estar al corriente de pago y haberlo estado los ocho meses anteriores.
El propietario solo puede negarse si pacta otras condiciones, si firma un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % inferior o si acredita una necesidad real de la vivienda.
3. Desde el 15 de noviembre: prórrogas más largas e indemnización por no renovar
El RDL 28/2026 cambia el artículo 10 de la LAU. Cuando termina la duración mínima, el contrato se prorroga por periodos de cinco años (siete si el propietario es una empresa), salvo que una de las partes avise. El preaviso del propietario pasa de cuatro a seis meses; el del inquilino sigue siendo de dos.
Si el propietario decide no renovar, deberá pagar al inquilino la cantidad más alta entre doce mensualidades o una mensualidad por cada año vivido en el piso, calculada con el valor alto del índice de referencia. No hay indemnización, entre otros casos, si el propietario (persona física) necesita el piso para él o para familiares, si el inquilino tiene otra vivienda en el mismo municipio, o si rechaza una oferta de renovación que cumpla la ley. Los avisos de no renovación enviados antes del 7 de octubre de 2026 mantienen su validez.
4. Alquiler de temporada: ahora hace falta una causa
El alquiler de temporada pasa a llamarse arrendamiento de vivienda temporal y solo vale para personas desplazadas temporalmente por una causa justificada y acreditable (trabajo, estudios, tratamiento médico…), que debe constar en el contrato. Duración: más de 31 días y, en general, no más de doce meses.
Si no hay causa, si se superan los doce meses sin justificación o si se encadenan más de dos contratos temporales entre las mismas personas sobre el mismo piso, el contrato se considera de vivienda habitual desde el primer día, con todos los derechos que ello implica. La garantía adicional queda limitada a una mensualidad y el inquilino puede desistir al cabo de un mes con diez días de preaviso.
En Cataluña, además, hay que tener en cuenta la Ley 11/2025, en vigor desde el 1 de enero de 2026, que ya regulaba los alquileres de temporada y de habitaciones.
5. Alquiler de habitaciones
La suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas a la vez en un mismo piso no puede superar la renta que tendría el piso entero. En zona tensionada, como Girona, esta suma también debe respetar los límites de renta del artículo 17 de la LAU.
6. Honorarios, fianzas y gastos
- Los honorarios de agencia y los gastos de formalización del contrato no se pueden repercutir al inquilino, ni directa ni indirectamente. En AJ Grup los paga siempre el propietario, como ya hacíamos.
- No se puede exigir al inquilino un seguro de impago ni coberturas similares.
- La garantía adicional se mantiene en un máximo de dos mensualidades en vivienda habitual (una en alquiler temporal).
- Los tributos del piso (IBI, tasa de basuras) no se pueden cargar al inquilino si no es él el contribuyente; los gastos generales solo si constan por escrito con el importe anual.
- Al terminar, hay que firmar un documento de entrega con el estado del piso; si no se hace, se presume que se entregó en buen estado.
7. Los anuncios de alquiler deben decir más cosas
Cualquier anuncio de alquiler debe incluir, como mínimo, el índice de referencia del precio, la renta del último contrato de los cinco años anteriores (si lo hay), el límite de renta aplicable en zona tensionada y si el propietario es gran tenedor. Es lo que ya hacemos constar en nuestros anuncios en Girona.
8. Fiscalidad: qué gana el propietario y el inquilino
- Propietarios (IRPF): las reducciones sobre el rendimiento del alquiler de vivienda habitual llegan hasta el 100 % en contratos nuevos en zona tensionada que bajen la renta, con inquilinos jóvenes o por debajo del índice; en el resto de casos van del 15 % al 95 % según el caso. Los pisos alquilados por primera vez y los rehabilitados también tienen reducciones propias.
- Inquilinos (IRPF): nueva deducción estatal del 10 % del alquiler pagado para bases imponibles inferiores a 33.007,20 €, con una base máxima de 11.630 € (hasta 1.163 € al año).
- IVA: desde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres amueblados de hasta 30 noches tributan al 10 %; las obras de renovación de pisos destinados a alquiler habitual también pasan al 10 % si el edificio tiene más de dos años.
- IBI: los municipios de zona tensionada pueden aplicar un recargo de hasta el 50 % a los pisos de uso turístico (100 % con dos o más, 150 % con cuatro o más).
Qué debes hacer ahora
Si tienes un piso alquilado: revisa cuándo vence el contrato y si el inquilino puede pedir la prórroga extraordinaria; calcula la actualización de la renta con el límite del 2 %; y si pensabas no renovar, mira la fecha del preaviso y si te toca indemnización a partir del 15 de noviembre.
Si quieres alquilar un piso: haz el contrato con el modelo actualizado, no cobres nada al inquilino por la gestión, y pon en el anuncio el índice de referencia y la última renta. Si lo quieres alquilar por temporada, asegúrate de que haya una causa real y documentada.
Si eres inquilino: si el contrato vence antes de finales de 2028 puedes pedir hasta dos años más; comprueba que la subida anual no supere el 2 %; y mira si te corresponde la deducción del 10 % en la renta.
En AJ Grup gestionamos alquileres en toda Girona con los contratos ya adaptados. Si tienes dudas sobre tu caso, escríbenos y lo miramos sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Puedo subir el alquiler más de un 2 % en 2027?
Solo si lo pactáis expresamente con el inquilino y la renta no supera el máximo del índice de referencia. Sin nuevo pacto, el límite es el 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027.
¿El inquilino puede quedarse dos años más aunque yo no quiera?
Si el contrato vence antes del 31 de diciembre de 2028 y está al corriente de pago, sí, puede pedir hasta dos años más. Solo puedes negarte si acreditas necesidad propia de la vivienda, pactáis condiciones nuevas o firmáis un contrato nuevo con la renta al menos un 5 % más baja.
¿Quién paga los honorarios de la inmobiliaria en un alquiler?
El propietario. La ley prohíbe repercutirlos al inquilino, directa o indirectamente. En AJ Grup siempre ha sido así.
¿Todavía puedo hacer un contrato de temporada en Girona?
Sí, pero solo si el inquilino tiene una causa real y documentada para vivir allí temporalmente (trabajo, estudios, tratamiento…), el contrato dura entre 31 días y doce meses y no se encadenan más de dos contratos con la misma persona. Si no, se convierte en alquiler de vivienda habitual.
¿Tienes un piso alquilado o quieres alquilar uno en Girona?
Revisamos tu contrato con la normativa nueva y te lo explicamos sin compromiso. Un solo interlocutor, de principio a fin.
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